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财通证券发布研报称，当前中国金茂（00817）正在触底反转、持续修复中。公司一方面做优增量，新拿地的销售兑现强，加速资金周转和利润贡献；另一方面盘活存量，公司计划三年时间发力解决存量问题，实现自我造血与修复。后续资产负债表、损益表有望逐步修复。预计2026-2028年归母净利润为13.5、17.1、19.3亿元，同比+8%、+26%、+13%。首次覆盖，给予“买入”评级。
财通证券主要观点如下：
量价齐升，销售逆势增长领先行业
公司坚定执行“核心城市、核心板块”的双聚焦战略，2025年公司实现签约销售额1135亿元，销售+15.4%，是唯一正增长的主流房企。销售均价为2.37万/m2，同比+24%。公司未售货值约2786亿元，89.2%位于一二线城市，较2024年提升2pct。
三大业务协同发展，资产证券化优势凸显
公司三大业务协同开辟第二增长曲线。公司物业租赁业务2025全年业务收入15.95亿元，北京核心写字楼出租率均为93.3%。酒店运营全年收入16.2亿元。金茂服务全年收入32.04亿元，同比+25.9%。旗下REIT上市至2025年末已完成7次超预期分红。
财务表现企稳修复，盈利质量逐步回升
公司2025年营业收入593.71亿元，同比+0.5%；毛利率15.5%，同比+6.2%；净利率3.7%，同比持平。全年新增融资成本为2.75%，较2024年下降64bp。三道红线符合要求，公司2025年净负债率、剔除资产负债率、现金短债比分别为80.8%、68.3%、1.15x。
风险提示：销售及拿地表现不及预期、存货减值及结转压力、出租率及租金水平不及预期。
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